Podatek po sprzedaży mieszkania

Postanawiamy wyprowadzić się z bloku i wybudować dom na przedmieściach. Brzmi jak bajka. Ekipa remontowa opuszcza budowę, wieszamy firanki i gotowi jesteśmy do przeprowadzki. Pozostaje jednak jeszcze jedna kwestia. Opłacenie podatku po sprzedaży mieszkania. Kiedy możemy zostać zwolnieni od tej opłaty?

s

Regulacje prawne

Zgodnie z najnowszymi zasadami opodatkowania w przypadku nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o PIT nabytych od 1 stycznia 2009 r. istnieje nowa ulga, a właściwie zwolnienie z opodatkowania, przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Obowiązuje ono od 1 stycznia 2009 r. i zastępuje ulgę meldunkową. Zgodnie z nim wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych, o których mowa w art. 30e ustawy o PIT, jeżeli przychody ze sprzedaży wydawane są następnie na własne cele mieszkaniowe. Nowy art. 30e ustawy o PIT reguluje transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, obciążając podatek dochodowy w wysokości 19% uzyskanego dochodu. Dochód określany jest jako różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania. Przychody pomniejszane są o koszty sprzedaży, takie jak np. koszt taksy notarialnej.

s

Co może być kosztami uzyskania przychodu?

Najczęściej są nimi koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy oraz praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Ważne, aby były one udokumentowane — inaczej nie będą się liczyć. Szczególny sposób ustalania kosztów uzyskania przychodów dotyczy sprzedaży nieruchomości, jeśli nabyto ją w sposób nieodpłatny, np. poprzez spadek lub darowiznę. Wówczas kosztami uzyskania przychodu nazwać należy udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poczynione zostały w czasie jej posiadania oraz kwotę opłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, która odpowiada wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Warto tu zaznaczyć, że podczas obliczania dochodu do opodatkowania mogą zostać uwzględnione dokonane odpisy amortyzacyjne od nieruchomości, którą sprzedajemy.

s

Kiedy jeszcze można być zwolnionym od zapłaty podatku?

Zapłaty, gdy w ciągu dwóch lat od sprzedaży mieszkania czy domu wydamy pieniądze uzyskane z tej transakcji na inny cel mieszkaniowy. Może być nim także kredyt refinansowy czy konsolidacyjny (ale tylko taki, który łączy kredyt mieszkaniowy z innym kredytem). Celem uprawniającym do zwolnienia od podatku może być także zakup nieruchomości na terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego i w Szwajcarii. Z kolei nieruchomość przeznaczona na cele rekreacyjne nie jest takim celem. Chcąc kupić mieszkanie lub dom tańsze od sprzedawanej nieruchomości, zwolnienie obejmie tylko część dochodu ze sprzedaży. Zwolnienie polega wówczas na wyłączeniu z opodatkowania tej części dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi wydatków poniesionych w ciągu dwóch lat w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Zwolnienie od zapłaty podatku ze sprzedaży mieszkania obowiązuje także po pięciu latach od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ono nastąpiło).

Wszystkim osobom, które poszukują porady — w kwestii podatków lub też spraw rodzinnych, np. rozwodów na terenie Warszawy, zapraszam do kontaktu.